Thúc đẩy quỹ REIT: Giải pháp giảm phụ thuộc vốn ngân hàng cho bất động sản

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) được đánh giá là cơ chế then chốt giúp thị trường bất động sản giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo kênh huy động vốn chuyên nghiệp từ nhà đầu tư. Tuy nhiên, dù đã có hành lang pháp lý, sự phát triển của mô hình này tại Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều rào cản về cấu trúc vận hành. ## Cơ chế hoạt động của REIT REIT là tổ chức tập hợp các đơn vị bao gồm tổ chức quản lý, công ty sở hữu, vận hành và nhà tài trợ nhằm chuyển đổi tài sản bất động sản thành dòng tiền trên thị trường vốn. Thay vì đầu tư trực tiếp vào tòa nhà hay trung tâm thương mại với số vốn lớn, nhà đầu tư có thể sở hữu một phần tài sản thông qua việc mua cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ. ## Thực trạng pháp lý và điểm nghẽn Hiện nay, Luật Chứng khoán 2019 cùng các văn bản hướng dẫn như Thông tư 98/2020/TT-BTC và Thông tư 136/2025/TT-BTC đã bước đầu thừa nhận hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản. Mặc dù vậy, việc thiếu vắng một "đường ống giao dịch" đồng bộ đang cản trở sự vận hành thực tế: * Khó khăn trong việc định nghĩa cấu trúc: REIT mua trực tiếp bất động sản hay cổ phần công ty sở hữu? * Vướng mắc về thủ tục đất đai: Ai đứng tên quyền sử dụng đất và việc điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. * Sự phối hợp giữa các bên: Sự đồng thuận từ ngân hàng đang nhận thế chấp và quy trình quản lý khách thuê. * Xung đột lợi ích: Cần có các quy tắc riêng biệt khi vận hành mô hình có sự tham gia của nhiều bên như nhà tài trợ, công ty quản lý, ngân hàng giám sát và đơn vị vận hành. ## Khoảng cách từ pháp luật đến thị trường Sự tồn tại đơn lẻ của chứng chỉ Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam (mã FUCVREIT) trong gần một thập niên qua cho thấy khoảng cách lớn giữa quy định cho phép thành lập và việc hình thành một thị trường REIT có quy mô, thanh khoản cao. Để REIT thực sự trở thành kênh huy động vốn hiệu quả thay thế tín dụng, cần hoàn thiện đồng bộ các quy định liên quan đến chứng khoán, đầu tư và đất đai nhằm tạo cơ chế vận hành thông suốt.