Quy định thời hạn sở hữu chung cư theo niên hạn công trình: Những hiểu lầm cần tháo gỡ

Chính sách quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên niên hạn công trình được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Các chuyên gia khẳng định, việc hết niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền sở hữu đất hay tài sản nhà ở. ## Hiểu đúng về thời hạn sử dụng và quyền sở hữu Theo luật sư Lê Thị Thúy Kiều (Đoàn luật sư TP Đà Nẵng), cần phân biệt rạch ròi giữa thời hạn sử dụng của tòa nhà và thời hạn sở hữu căn hộ. Căn cứ theo Luật Nhà ở 2023: * Thời hạn sử dụng căn hộ được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế của tòa nhà. * Khi công trình hết thời hạn thiết kế, cơ quan thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm định chất lượng. * Quyền sở hữu của cư dân không tự động chấm dứt khi hết thời hạn thiết kế. * Việc phá dỡ chỉ được thực hiện khi công trình không còn đảm bảo an toàn hoặc hư hỏng nghiêm trọng. ## Quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn Luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương (Đoàn luật sư TP.HCM) nhấn mạnh rằng quyền sở hữu của cư dân gắn liền với quyền sử dụng đất chung. Khi tòa nhà bị tháo dỡ, người dân vẫn giữ các quyền lợi cụ thể: 1. Tham gia góp đất để xây dựng lại chung cư mới. 2. Lựa chọn chủ đầu tư hoặc phương án tái thiết. 3. Được bố trí tái định cư tại chỗ nếu quy hoạch cho phép. 4. Trường hợp không xây lại chung cư: Nhà nước thu hồi đất và bồi thường, tái định cư bằng đất, nhà ở khác hoặc bằng tiền theo giá thị trường. ## Giải pháp để chính sách đi vào thực tiễn Để quy định mới tạo sự đồng thuận, cần triển khai các giải pháp sau: * **Minh bạch thông tin:** Công khai hồ sơ thiết kế, thời điểm nghiệm thu, quá trình bảo trì và kết quả kiểm định cho cư dân. * **Kiểm định độc lập:** Tổ chức kiểm định phải đưa ra kết luận khách quan về mức độ an toàn của công trình, kết quả này cần được công khai trên cổng thông tin cấp tỉnh. * **Phương án xử lý rõ ràng:** Xây dựng quy trình xử lý sau kiểm định cụ thể, bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân khi buộc phải phá dỡ công trình.